商住限購：房企為何“寧肯信其有”？
6月6日-14日，北京商辦類項目簽約貨值達227億，未來是否限購仍存懸疑
2672套，這是在本周二（6月14日）當天商辦類項目的成交數據。業內人士根據當天成交均價24916元/平方米計算，其簽約金額達到56.4億元。據亞豪君岳會統計，自6月6日起的9天時間內，北京商辦類產品共簽約87.55萬平方米，簽約貨值高達227億元，相當于正常情況下一整個月的成交量。
這一切的始作俑者是一條在6月14日盛傳的“今晚24時北京商住全面暫停網簽”的消息。盡管北京市建委在當天晚些時候對媒體證實傳言不屬實，但全城多數的商辦項目仍收獲了“大滿貫”。
違規銷售項目被暫停網簽
“雖然主管部門對‘停止網簽’一說辟謠了，但究竟限不限購仍然沒有表態。是不是7月1日之后，還會限購？誰也說不清楚，所以幾乎沒有項目會掉以輕心。”大興區某項目相關負責人表示，該項目原計劃在月底推新，在受到傳言及周邊項目“不打烊”銷售策略的刺激下，將推盤時間提前。無獨有偶，另一位房企負責人也告訴記者，除了沒有拿到預售證的，能銷售的房源都在近期放出來。
多位業內人士都表示，主管部門對商辦類項目限購的只字未提，就意味著“限購”的達摩克利斯劍始終懸在頭頂。
事實上，這樣的擔心并非無中生有。
據一位接近市建委人士透露，早在通州推出商辦類項目限購之時，主管部門已同時將此類項目成交活躍的熱點區域列入觀察范圍，也曾表態必要時將針對各區域不同情況“因地施策”。“現在確實是在分區域、分批暫停一些有問題項目的網簽，但只是針對違規銷售的項目?！痹撊耸窟€對“違規”項目舉例說明：“比如有些項目拿了一個預售證后拆分銷售。”但他指出此舉和限購關系并不大。
某資深業內人士認為“寧可信其有”的想法從目前來看是明智的，“因為房價持續上漲的壓力短期內不能釋放，政策管制其實是符合預期的。”中原地產副總經理任莉也認可這個觀點并指出，“尤其是遠郊區的商辦類項目抓緊時間跑量，這非常有必要。”
商辦限制持續加強成共識
受到商品住宅供應減少和價格上漲等多方面因素的綜合影響，商辦類項目成交在近兩年迎來了爆發式的增長。第三方機構數據顯示，過去5年，商住占比一直維持在20%左右。今年以來，商辦項目的成交占全部商品房成交的比重高達56%，這也是該類型項目首次超越商品住宅，成為市場主力。
盡管如此，某國企總經理指出，商辦類項目和普通住宅產品相比，一直是一種尷尬的存在，不僅容積率較高，位置也相對較差，并且競爭壓力巨大，多年以來并沒有暴漲的空間和事實表明，對其加以限制的意義并不大。
但對于商辦項目限制將會持續加強的觀點，已經成為多數業內人士的共識。郭毅認為，近幾年包括通州、昌平、門頭溝等地都對商業及公建用地提升了規劃要求，如分割散售的面積加大、要求開發商自持等。其目的一方面在于還原商業及辦公產品原本的使用用途，為區域產業提升及配套升級形成助力，另一方面也是在北京控制人口規模的目標之下，減少因商改住產品激增造成大量常住人口涌入區域的壓力。
“從長遠看，限制是趨勢，但如何限，還有待商榷。”某業內人士如是說。
應警惕非理性購房
盡管在剛剛過去的半個月時間，商辦類市場銷售全線飄紅，不少項目抓緊窗口期推盤，提前規避了后續政策收緊的可能，但有業內人士指出其中仍然存有一定風險。
“對于商辦類產品來說，后續大降溫的可能性很大，某種程度上也是北京此前限購政策的一個升級版。”易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進指出，未來一旦商辦類項目大降溫，會使得房企的投資積極性減弱。
另一位業內人士也指出，近幾年高價地頻出，開發商通過配套商辦改為商住產品，實現快速去化出售回籠資金的做法已成共識，而一旦商改住這一途徑被封鎖，這些高地價、高成本的項目也將會面臨嚴重的資金困局。
不僅是后續投資的熱情減退，在某位房企人士看來，“售后服務”也將面臨巨大挑戰?！盀榱丝焖黉N售，有些項目選擇了降價換量，這會給前期已購房業主帶來心理波動?！痹撊耸空J為，政策頻繁調整使得購房人近期比較焦慮，非理性購房因素加大，一旦市場冷卻，他們或將面臨更大的心理壓力而有相對過激行為，值得警惕。記者 李捷
（責任編輯：籍俊霞）
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